במקרים לא מעטים, אני שומע מדיירים על אופן התנהלות לקוי של קבלנים בתהליך הבניה, לרוב התלונות מתרכזות בהיעדר טיפול.
ראשית, יש להבחין בסוג התמ"א המבוצעת בפרויקט. בגדול, ישנם שני סוגים עיקריים לפרויקטי תמ"א. האחד, תמ"א 38/1 בו הורסים את הבניין ובמקומו בונים חדש גבוה יותר ואלו השני, תמ"א 38/2, בו הבניין עובר חיזוק יסודות, הרחבת חלקים ותוספות לבנייה הקיימת. קרי, תוספת מרפסות וממ"דים ואפילו חדרים ותוספת קומות. בשני המקרים יקרה תהליך מקדים של בדיקת תמ"א 38 וזאת על מנת להגיע להחלטה איזה מבין השניים מתאים יותר לאופי הבניין הדבר יעשה ע"י יועץ הנדסי שמלווה את התהליך מראשיתו.
אופי העבודה בין תמא 38/1 לתמא 38/2
תכולת העבודה שונה לאין ערוך בין שני סוגי הפרויקטים הנדונים, בתמ"א 38/1 נדרש היזם/הקבלן להרוס את הבניין, הרי לשם כך יש לפנות את הדיירים ולשלם להם עבור חודשי שכירות במקום אחר עד לסיום הבנייה ואכלוסו. זאת בנוסף כמובן על עלות הבניה בה נדרש הקבלן להשקיע. מכאן אפשר להבין שבפרויקטים מסוג זה נדרש גב כלכלי גדול שלא תמיד נמצא בחזקתם של קבלנים קטנים. מנגד, בפרויקטים בהם נדרש רק חיזוק, תוספת שטחים, שיפוץ הבניין ותוספת וקומות, העלויות אינם בשמיים. דבר המאפשר להרבה אנשים שבחלקם אף אינם מתחום הבנייה לקחת על עצמם פרויקטים מסוג זה.
עצם ההבחנה בין שני סוגי הפרויקטים, משליך ישירות על סוגי הליקויים ועל כך אפרט
בתמ"א 38/2 חיזוק יסודות ותוספת קומות ניתן למצוא את הליקויים הבאים:
- ליקויים תכנוניים.
- אי עמידה בדרישות מינימום.
- ליקויים בביצוע (ליקוי בנייה).
- היעדר התאמה למפרט.
- היעדר התאמה לתכניות.
התמודדות עם ליקויי הבנייה בתמ"א 38
מרבית הליקויים שהוזכרו לעיל, למעט ליקויי הבניה בתמ"א אינם ניתנים לתיקון וחלקם אף מצריך שינויים גדולים ורחבים מצד הקבלן שלא יהיה מוכן לקחת על עצמו, אלא דרך ערכאות. במקרים רבים אני נתקל בדיירים שהמוצא היחידי העומד לרשותם הינו בתי המשפט, הליך מסורבל וארוך הנדרש בזמן אורח רוח, וכסף משני הצדדים שהרבה דיירים מנסים להימנע ממנו. בנוסף, קיימות בעיות נוספות כמו העובדה שאותם קבלנים משנים שם חברה או פושטים רגל, על מנת שלא להיכנס למחויבות לאורך שנים מול דיירים בכל הקשור לתקופות בדק ואחריות המחויבות עפ"י 'חוק מכר דירות' לתיקון הליקויים, כמו גם בדק בית בפרויקטים אלו ופה באמת קיימת בעיה. במקרים בהם מתגלים נזקים לאורך השנים במקצועות הבניין דוג' איטום וצנרת, הקבלן כבר לא קיים והדיירים נאלצים לשאת בהוצאות התיקונים בדירות על חשבונם.
מנגד, בפרויקטים של תמ"א 38/1 לאור העובדה שיזמים גדולים או חברת פיקוח בניה הם אלו שלוקחים על עצמם את הפרויקט. ניתן לראות ליווי התהליך מתחילתו ועד סופו, כולל מחלקה העוסקת בנושא , לרבות טיפול ומתן דין וחשבון מולם. וכמובן, גם כאשר נבחן את אופי הליקויים בפרויקטים אלו, מרביתם יסתכמו בליקויים שבביצוע ולא ליקויים תכנוניים שלא תמיד ניתנים לתיקון. אין הדבר מחייב את כלל הפרויקטים שבביצוע, אך אין ספק שזהו חתך מייצג לסוג הבעיות המתעוררות בכל אחד משני סוגי פרויקטים אלו. ודבר אחרון הוא האפשרות לגלגל את האחריות לפתחו של הקבלן.
קראו עוד על – קניית דירה מקבלן
