ליקויי בניה

ליקויי בניה הינה הגדרה כללית לכלל הליקויים בבניין. ועם זאת, ניתן לחלק את קטגוריית ליקויי הבניה לשתי קבוצות. האחת, ליקויים בביצוע. השניה היא ליקויים בתכנון, במפרט או אי התאמה כללית.

ליקויי בניה – ליקויים בביצוע

זו קבוצת ליקויי בניה הנפוצה יותר ובה נתקלים מרבית הרוכשים באופן זה או אחר כעניין שבשגרה. הסיבה לליקויים אלה מורכבת גם היא ממספר גורמים, אם כי במאקרו ניתן להגדיר את הסיבה העיקרית לליקויי בנייה כהיעדר פיקוח. ועדיין, אלה מספר גורמים לליקויי בנייה בביצוע:

• שימוש לא נכון בחומרים.
• יישום לא נכון של פרטי הבניין.
• ביצוע שלא לפי דרישות התקן – ביצוע לא איכותי.

חשוב לציין כי ליקויי בניה לא פוסחים על אף מקצוע בבניין וזאת על אף שקיימים 5 מקצועות ראשיים בבניין, שדווקא בהם ניתן לראות חזרתיות גדולה מאוד של הליקויים במהלך ביצוע בדק בית. יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי דין ליקויים בריצוף אינו דומה כלל וכלל לדין ליקויים שבאיטום. הכוונה כמובן בכך היא שבליקויי איטום למשל, נדרש לעיתים לפרק ריצופים ומערכות שלמות לצורך איתור ותיקון תקלה. מנגד, ליקוי בניה ואיטום בריצוף יכול להיות נקודתי בלבד.

תחומים שכיחים של ליקויים בבניה

ליקוי בניה הנפוצים ביותר בדר"כ מופיעים בתחומים הבאים: איטום, אינסטלציה, ריצוף/חיפוי ואלומיניום. בעיות נוספות כאמור, ניתן למצוא גם בשאר מקצועות הבניה דוגמת: צבע, טיח, רובה, נגרות, מסגרות ועוד. לרוב, הכשלים במקצועות אלה משקלם יחסית קל יותר באופן התיקון והמשמעויות הנגזרות מאותם ליקויים.

במקביל,על אף מפח הנפש והתסכול הגדול שנגרם כתוצאה מליקויי הבניה, אציין כי מרבית הליקויים ניתנים לתיקון לאחר ביצוע בדיקת ליקויי בניה. במקרים שבהם הליקוי הוא בלתי הפיך, יידרש הקבלן להגיע להסדר כלשהו עם הדייר, לצורך סילוק הטענה בדבר אותו ליקוי ספציפי. במקרים שבהם ייגרם נזק ממשי בהיעדר אפשרות לתיקון, לקבלן לא תיוותר ברירה אלא לפעול לתיקון הליקויים לאלתר.

אציין כי בתי המשפט בישראל נוטים לעשות חסד עם קבלנים, שמישרים מבט אל מול התקלות וכאב הדיירים ובהתאם מקבלים את "זכות התיקון" שניתנת להם עפ"י חוק. בעוד שקבלנים אחרים המתכחשים לעצם קיום הליקויים, נלקחת מהם זכות התיקון ובפועל מישהו אחר יכנס לנעלי הקבלן, מה שיגרום לעלויות גבוהות יותר משמעותית לתיקון הליקויים.

ליקויי בניה – ליקויים בתכנון

הקבוצה השניה של הליקויים – ליקויים בתכנון – נובעים כתוצאה מהיעדר התאמה בין התוכנית שסיפק הדייר לקבלן לצורך שינויים, או תוכנית אחרת שצורפה למפרט המכר ואשר בהתאם התגלו אי התאמות בין התוכניות ובין הביצוע של הקבלן בפועל – ובמקרה הזה אין הבדל אם מדובר בדירה חדשה או בשיפוץ לדירה ישנה.

עם זאת,ועל אף המגבלות הרבות שקיימות לעניין הדרישות התכנוניות, קיימות גם הקלות רבות – למתכננים ולקבלנים באשר לסטיות המותרות בבנייה. הבעייתיות בליקויים תכנוניים, הינה שנדרשת עבודה רחבה יותר לתיקון הבעיה ולעיתים אף לא ניתנת לפתרון, בגלל היעדר גבהים, שיפועים וכיוצא בזה.

ליקויי בניה ותכנון שכיחים

• מרחבי שימוש בחדרים רטובים קטנים מדי – המרחק בין הקבועות.
• חללים לא מאווררים.
• שוני בין תוכניות שהוגשו ואושרו במתן ההיתר ובין תוכניות הביצוע והלכה למעשה טופס 4.
• היעדר תכנון מפורט.
• היעדר התאמה בין המפרטים ובין מה שסופק בפועל.
• היעדר תיאום תכנון וכתוצאה מכך, שילוב לא נכון בין מערכות הבניין.
• היעדר עדכון תוכניות AS MADE ובין הביצוע בפועל.

לחצו על חוות דעת הנדסית לבית משפט לקבלת פרטים נוספים.

בדיקת בית לפני קנייה משמשת לגילוי מוקדם של נזקים בדירה, הן בפן התכנוני והן בפן הביצועי. בבדיקת דירות רבות, נמצאים ליקויים הנוגעים לאלמנטים בטיחותיים בבניין דוגמת נשירות חיפויים, גובה מעקות, פתחים ומדרגות לא תקניות, ועד היעדר אוורור חללים. אלה רק דוגמאות קטנות הממחישות את הצורך בביצוע בדק בית.

בנוסף, נמצאים ליקויים רבים ומגוונים הנוגעים לכלל מערכות הדירה, ליקוי רטיבות, בעיות עובש, חדירות מים מקירות ופתחים, סטיות בבניית הקירות, סדקים, בעיות ריצוף ואינסטלציה, מעקות, דלתות ואלומיניום. הבדיקה מקיפה מאוד וסוקרת את כל הנכס, כמעט ולא נמצא נכס שחף מליקויים, בין אם מדובר בקבלנים גדולים ומוכרים, ובין אם מדובר בקבלנים קטנים.

כיצד מתבצעת בדיקת הדירה?

בדיקת דירה מתחלקת לשתיים: האחת, בדיקה מקיפה של הליקויים בהתאם לדרישות והתקנות ואילו השנייה, נוגעת יותר להתאמות בין התכניות והמפרטים שסופקו ע"י הקבלן ובין מה שנבנה בפועל. המורכבות הגדולה בתכנון בנייה ושיווק יחידות דיור על ידי קבלנים מגלמת בתוכה סוגיות רבות להן נדרש הקבלן לתת את הדעת, החל משיווק הדירות והתאמת התכניות המשווקות להיתר וכלה במפרטים המסופקים לדיירים בהם מתחייב הקבלן להרבה מאוד פרטים המשתנים בחתך הבניין מחתך דירה אחת לאחרת.

בהיעדר סנכרון בין המתכננים, היועצים ומנהלי הפרויקטים המיישמים את התכניות, מתגלים ליקויים חלקם ניתנים לתיקון וחלקם שאינו. זמן הבדיקה הנדרש, משתנה בהתאם לגודל הדירה אך לרוב בדירה ממוצעת זמן הבדיקה הינו שעה וחצי.

בדיקת דירה עם ניר גורוביץ' וידר

בסיום הבדיקה יופק דו"ח בו יופיעו כל הליקויים שהתגלו במהלך בדיקת הדירה, אופן תיקון הליקויים וציטוט התקנים והתמונות לכל אחד מהם. חוות הדעת ההנדסית מתומחרת, כך שניתן לאמוד את גובה הליקויים בדירה, בין אם העבודה תיעשה על ידי הקבלן ובין אם תיעשה על ידי גורם חיצוני.

נכנסים לדירה חדשה? רוכשים דירה יד שניה? אל תוותרו על חברת בדק בית, שתגלה מבועד מועד את הליקויים הקיימים ותספק לכם חוות דעת הנדסית מקצועית, שגם תשרת אתכם מול הקבלן המבצע, מוכר הדירה או בית המשפט במידת הצורך. מעוניינים בביצוע בדיקת דירתכם? המשיכו לקריאה נוספת על בדיקת דירה לפני קנייה.

בדק בית לדירה הינו מונח עממי או מקצועי שמתייחס ל"תקופת הבדק", שמוגדרת בסעיף 4 לחוק המכר (דירות). בדק הבית או "תקופת הבדק"הליקוי, מוגדר בחוק כך: תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה; בתוספת לחוק המכר (דירות) קבע המחוקק תקופות שונות של אחריות קבלן בניין כלפי רוכשי דירה. החוק קובע תקופות אחריות שונות ומיוחדות לכל סוג של ליקוי, כאשר לכל סוג של ליקוי נקבעה "תקופת בדק" המשתנה מליקוי לליקוי כמפורט להלן, ולכל תקופת בדק מתווספת תקופת אחריות בת שלוש שנים המתחילה במועד בו מסתיימת תקופת הבדק.

משמעות תקופת הבדק היא ברורה – כל רוכש דירה מקבל הזדמנות לבדוק בצורה האובייקטיבית ביותר האם העבודה של הקבלן בוצעה כראוי. כדי לוודא זאת, על הרוכשים להזמין איש מקצוע לביצוע בדק בית לדירה והפקת חוות דעת הנדסית, שאיתה יוכלו הרוכשים להתנהל מול הקבלן בדבר תיקון הליקויים, אם יימצאו כאלה.

כיצד מתבצע בדק בית?

הליך ביצוע בדק הבית בנכס כולל בדיקת כלל רכיבי הבניין והתאמתם לדרישות התקן. במסגרת בדק הבית נבדקים כלל רכיבי הבניין דוגמת חשמל, שרברבות, מיזוג אוויר, תקשורת, חיפויים (ריצוף, טיח, צבע), דלתות ומשקופים ו/או כל אביזר אחר שסופק במסגרת מפרט מכר הדירה ושנמצא שאינו עומד בדרישות ו/או בהתחייבות בין קונה למוכר.

בסיום בדק בית לדירה עם ניר גורוביץ' וידר, תופק עבורך "חוות דעת הנדסית" המפרטת את כלל הליקויים שנמצאו בנכס. חשוב להדגיש כי הליך בדק הבית בדירה מחייב הפקת חוות דעת הנדסיות ללקוח על פי דרישה. הסיבה לכך? חוות הדעת תשמש כאסמכתא משפטית לכל דבר ועניין. בנוסף, ככל שיתגלו מחלוקות בעתיד, בין הדייר והקבלן במהלך השנים, תשמש חוות הדעת את הדייר ככלי שרת בבית המשפט למועד גילוי הנזק בנכס

בדק בית לדירה – חובה עבור כל רוכש

בדק הבית היא בדיקה שכל אחד ואחת מאיתנו מחוייבים לבצע. השקעתם משאבים עצומים ברכישת הדירה, בחיסכון, בזמן ובמחשבה ולכן כעת עליכם "לסיים את העבודה" ולהזמין בודק בית כדי למנוע עוגמת נפש בעת הכניסה לבית. בעת רכישת רכב, אנשים מקפידים לבדוק אותו היטב במכוני הבדיקה, אך דווקא ברכישת בית הם קלי דעת. רכישת נכס היא אחת ההחלטות החשובות לרבים מאיתנו ועם זאת, עדיין יש אנשים רבים שרוכשים דירות ללא כל ייעוץ הנדסי.

הסיבות להיעדר בדיקת נכס או ביקורת מבנה

בעת רכישת דירה, אנשים מנסים למזער את כמות ההוצאות הנילוות למינימום ההכרחי, ועדיין עלות הבדיקה זניחה. בדק הבית מוכר לרוב הציבור בפאן המקצועי מצד הקבלן המגיע לתקן את ליקויי הבנייה בנכס ולא את שירותי המומחים שנותנים שירותי בדיקה וחוות דעת בעת רכישת הנכס. עם זאת, ככל שעובר הזמן אנשים מודעים יותר לנושא הבדק ונותני השירותים בתחום.

אנשים נרתעים מלפנות למומחה בשל חוסר הבנה או סתם אי נעימות, בשביל זה אני פה בשבילכם. התקשרו עוד היום, קבלו הסבר קצר על הליך הבדק – בדיקת הדירה, העלויות הכרוכות בכך. ומבטיח לכם, שמיד אחרי תתאמו לו"ז לבדיקת הנכס. לשם הסר ספק, ביצוע בדק בית בדירה הוא הליך הפקת חוות דעת הנדסית בנכס. הליך קבלת חוות הדעת הינו פשוט וכל שנדרש הוא התקשרות עם החברה. אל תחכו.

תהליך ביצוע חוות דעת הנדסיות בנכס הוא חשוב ביותר! הפקת חוות דעת מתבצעת על ידי מומחה שמוסמך לערוך אותה ואשר משמש בתור עד מומחה. חוות דעת הנדסית בנכס מסתמכת על בדיקה ויזואלית תוך שימוש בעזרים מקובלים. והיא משמשת ככלי הנדסי ומשפטי כאחד. מחד, הדיירים לעיתים מתקשים לנהל דיאלוג עם הקבלן בנוגע לסוגיות הנדסיות בגלל מורכבותם והידע הנדרש. ומאידך, לקבלן אין את הזמן להשקיע בשיחות חולין עם הדיירים, ומתן הסברים שלא תמיד ברורים מאליהם. מאחר ונושא הבניין הינו עולם ומלואו בדומה לכל תחום אחר הדורש התמקצעות, הרי שהמומחה משמש כמתורגמן עבור הקבלן לצרכי הדיירים.

בנוסף, דיירים המציגים טיעונים משכנעים המגובים באסמכתא של חוות דעת לאחר בדיקה זוכים ליחס אחר מצד הקבלן. חוות הדעת הינה דו"ח הכולל סקירה עניינית של המבנה בפן ההנדסי, אשר בו בודק המומחה את התאמת המבנה לתקנות הרלוונטיות.

מה יופיע בחוות דעת הנדסיות?

כלל הליקויים נבדקים ומתועדים במהלך הסיור בנכס. ובהתאם לממצאים תופק חוות הדעת ההנדסית. בחוות הדעת, יצויינו כלל הליקויים שאינם עומדים בדרישות ואשר טעונים תיקון. בנוסף, ייבדקו גם אי התאמות בין מפרט המכר והתכניות שצורפו לדייר בעת רכישת הדירה ובין המצב בפועל. בסיום הבדיקה, ישלח לדייר דו"ח מפורט = 'חוות דעת הנדסית', בה יצוינו כלל הליקויים שיתגלו בנכס ואשר תשמש את הדייר לצורך המשך התנהלות מול הקבלן או היזם. יובהר שחוות הדעת משמשת כאסמכתא משפטית לכל דבר ועניין ואלו הקבלן מחויב לפעול לתיקון הליקויים תוך פרק זמן סביר וזאת בהתאם לחומרתם.

משך בדיקת הנכס לשם הכנת חוות דעת

הזמן הנדרש לבדוק מבנה משתנה בעיקר בשטח אותו נדרש לסקור. דירות סטנדרטיות בין 3-5 חדרים, זמן הבדיקה בממוצע הינו שעה וחצי עד שעתיים, בדירות גדולות ובבתים פרטיים זמן הבדיקה הינו עד 3 שעות ולפעמים גם יותר.

חוות דעת הנדסית לצרכים משפטיים

בפן המשפטי, קורה לא מעט שרוכשים מגיעים לבתי משפט עם הרבה חומר באשר להתנהלות הלקויה של הקבלן והיעדר תיקון הליקויים. עם זאת, ללא חוות דעת הנדסית לבית משפט המכמתת את הנזק ואומדת באופן אמיתי ושקוף את הליקויים בנכס, לצערי, דוחים בתי המשפט את התביעות מהיעדר חומר שניתן לדון בו. במקרים טובים יותר קובעים מועד לדיון נוסף, עד לאחר קבלת חוות דעת מהדייר. צריך להבין שבבתי המשפט יושבים אנשים בדיוק כמו הרוכשים ללא ידע הנדסי ואין ביכולתם להכריע בסוגיות ללא תימוכין כל שהוא.

אם כך, בדיקת דירה לפני קניה או בדק בית לפני ובמעמד רכישה הינה בגדר חובה, בדומה לקבלת חוות דעת מומחה לפני ניתוח או בדיקת רכב לפני רכישה. ישנם דיירים שמזמינים בדיקה כדי לישון בשקט בלילה וישנם כאילו שנמצאים כבר בתהליך הידברות מתמשך עם קבלן בנוגע לתיקון ליקויים שטרם נפתרו ובהתאם מזמינים מומחה לבדיקת הנכס. במקרים אחרים, יש שמזמינים בדיקה בנכס בדומה לכל בדיקה שמבצעים לפני רכישה גדולה.

חוות דעת רכוש משותף

חוות דעת 'לרכוש משותף' היא חוות דעת הסוקרת בין השאר את הליקויים ברכוש המשותף. סקירת הרכוש המשותף ברבי קומות אינה משימה פשוטה ולו רק בגלל השטחים הרבים אותם נדרש לכסות.רבי הקומות בישראל נבנים, תוך כדי היוועצות ותכנון מוקדם עם הרבה משרדי תכנון בכל הקשור למתקני תברואה / נגישות / בטיחות / אקוסטיקה / איטום / מיזוג / חשמל ועוד. עם זאת, על אף התכנון המוקדם, ניתן למצוא פערים בין התכניות שקיבלו תוקף ובין גמר הביצוע בפועל. זה עלול לקרות כאשר הקבלן מתרשל ולא מבצע את תכולת העבודה על מרכיביה באופן המיטבי.

במידה ומתעוררות בעיות שמצריכות בדיקת גורם נוסף, תיערך חוות דעת נוספת ייעודית לבעיה שהועלתה ובהתאם יסקרו את שאר רכיבי המבנה לגופו. במקרים בהם המערכות באחריות הקבלן, מומלץ להקדים ולהפנות את הבעיה לפתחו של הקבלן או למתכנן המערכת לצורך פתרון מהיר של הבעיה.

בשונה מדירות, 'סקירת הרכוש המשותף' חשובה מאוד, לאור העובדה כי הטיפול בשטחים אלו נופל על כתפי הוועדים או חברות ניהול מטעמם. הם לא תמיד מתמצאים בתפעול ובתחזוקת המערכות השונות והמורכבות, כל שכן דרישות המערכות והתאמתם לתקנים השונים.

מחיר חוות דעת הנדסית

עלות חוות הדעת משתנה בהתאם לגודל הנכס, וטווח המחירים נע בין 1,300 ש"ח לבין 1,800 ש"ח, כאשר כמובן שבבתים גדולים בהם נדרש לכסות שטח גדול מאוד, עלות הבדיקה והפקת חוות הדעת יעלו בהתאם. מעוניינים לדעת מחירים נוספים? היכנסו לעמוד מחיר בדק בית.

הליך קבלת חוות הדעת הינו פשוט וכל שנדרש הוא התקשרות עם חברת ניר גורוביץ' וידר.

חוות דעת לדוגמא:

מלבד ביצוע בדק בית מקיף, החברה מספקת שירותי יעוץ הנדסי ופיקוח לעבודות הבנייה. עבודת הפיקוח הינה בעיקרה בבניית בתים פרטיים/קוטג'ים, תמ"א 38 שיפוצים ותוספות בנייה. מטרת הפיקוח – למקסמם את יכולת עבודת הקבלן, תוך חסכון עליות למזמין העבודה ועדכון בכל שלבי הבנייה. אנשים נוטים להקל ראש בבניית בית ו/או בבחירת קבלן ולעיתים התוצאות אינן ברות תיקון, עד לכדי פגיעה באיכות החיים וירידת ערך הנכס.

מה כוללת עבודת יעוץ ופיקוח הנדסי?

• בדיקה שוטפת והתאמה בין תכנון-ביצוע.
• בדיקת שוטפת והתאמה לדרישות המפרט והלקוח.
• בדיקת ביצוע עבודות הקבלן עפ"י כללי המקצוע המקובלים.
• ביצוע ישיבות תקופתיות בין מזמין-אדריכל-קבלן.
• תעדוף משימות תוך עדכון כל הגורמים.
• דיווח שוטף למזמין העבודה.
• עדכון קבלן/מזמין לביצוע ביקורות ובדיקות נדרשות.
• אישור חשבונות שוטפים וחריגים לפי קצב התקדמות.

במסגרת עבודת הפיקוח והליווי ההנדסי, יכול המזמין גם להיעזר בשרותינו לצורך קבלת ייעוץ הנדסי בכל הקשור לבחירת חומרים/מפרטים וקבלנים. עלות הפיקוח נגזרת מגובה העבודה ומסתכמת ב-7% מגובה העבודה בפועל וזאת עב"ס חוזה קבלן/חשבונות בפועל ואישור חשבונות חריגים.

ליווי מלא עד קבלת טופס 4.